Da sempre sotto i riflettori il rapporto banca – impresa, banca– consumatore, oggi scandagliato sotto ogni profilo.

Tutti noi prima o poi abbiamo subito gli abusi  delle banche, soprattutto all’atto di stipulare mutui fondiari che riguardano molto spesso l’acquisto della prima casa o di immobile da adibire alla sede della propria attività commerciale, professionale o imprenditoriale.

Tale rapporto si regge sull’assegnazione di un giudizio di solvibilità, ossia il c.d. “merito creditizio”(art 124 bis TUB), che la banca stessa assegna all’impresa bisognosa di credito: ovviamente, quanto maggiore (e certa) è la capacità dell’impresa di restituire l’importo prestatole dall’istituto di credito, tanto maggiore sarà la classe di merito.

Capacità di restituire che, pertanto, “dovrebbe” essere collegata alla generazione da parte della debitrice di flussi di cassa adeguati a soddisfare la necessità d’impresa tra cui, in primis, quella di rimborso del finanziamento bancario per l’intera durata del rapporto contrattuale.

Tuttavia accade ormai troppo spesso che chi dovrebbe sovraintendere alla effettiva sussistenza del merito creditizio, fornendo al consumatore informazioni adeguate, viola tale onere, con la logica conseguenza che il predetto creditore in caso di inadempimento del debitore non potrà far valere ed eccepire la situazione di difficoltà economica in cui versava quest’ultimo al momento della stipula del contratto di finanziamento.

Il sovraindebitamento derivante dalla stipula di un contratto di finanziamento in violazione dell’art. 124 bis TUB è riconducibile proprio e solo all’intermediario finanziario, perché quest’ultimo,sulla base delle informazione di cui può disporre, deve negare il finanziamento laddove manchino i presupposti conomico/finanziari.

Sicchè  a rilevare è la mancanza di  meritevolezza del creditore finanziario, in riferimento alla determinazione dell’indebitamento , al suo aggravamento ed al merito creditizio accordato in modo inconsapevole rispetto alle reali condizioni di solvibilità.

Effettivamente la scorretta erogazione del finanziamento fondiario, ad esempio, con una sovra valutazione dei beni immobili comporta la nullità del finanziamento.

Il mutuo fondiario irrispettoso del limite di finanziabilità è nullo; la norma di cui all’art 38 TUB intende impedire che le banche concedano crediti per un valore cauzionale superiore a quello degli immobili costituiti in garanzia.

Il sovra indebitato o la vittima di sovrafinanziamento in quanto al momento dell’acquisto della prima casa la banca ha sovrastimato l’immobile, facendo credere di aver concluso l’affare immobiliare della vita ed invece l’immobile ha un valore esiguo, deve con l’aiuto di professionisti specializzati verificare il limite del rispetto di finanziabilità.

E’ fondamentale ricordare che gli intermediari finanziari in relazione alla corretta valutazione del merito creditizio del cliente sono obbligati a concedere il mutuo solo su immobili capienti, facendo ricorso al valore cauzionale cd. “mortgagelendingvalue (MLV)”, e cioè il valore determinato dal prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso ai valori di libera negoziazione, senza che nella stima del valore del credito ipotecario possano intervenire considerazioni di carattere speculativo (sent. n. 872/2020 Corte di Appello di Torino – sent. n. 2660/2019 Corte di appello di Venezia).

Di qui la rigorosa linea, indicata dalla Corte di Cassazione, per la quale gli enti creditori devono concedere mutui fondiari in forma corretta e trasparente, rispettando il criterio di proporzionalità tra il valore del bene e la somma erogata.

Il sovra finanziamento crea solo apparente ampliamento del patrimonio; ma in realtà produce solo sovraindebitamento e inficia il mercato e l’economia; una fonte di pregiudizio sia per il debitore che non riesce a ripartire nell’economia reale perché segnalato nelle banche dati  e sia per i terzi, che nella fase iniziale del prestito e considerato il mutato patrimonio, fanno affidamento.

Sovrafinanziare è un’operazione bancaria pregiudizievole, velenosa per l’economia tutta e per tutti coloro che partecipano al mercato; ma soprattutto “sanzionabile”.

Il diritto all’informazione rappresenta un dei pochi “punti di forza” del consumatore; dunque di fronte ad un contesto di complessivo c.d. “sovraindebitamento passivo”, l’incauta assunzione di obbligazione, per negligenza del finanziatore, non inficia il giudizio di meritevolezza del consumatore.

Di qui la chiave di lettura della novella della L.176/2020, ovvero porre una sanzione non solo a tutela del consumatore;

Tale norma, ma anche quelle in materia di privacy  che consentono di accedere alla documentazione in possesso della Banca ed in particolare alla perizia relativa al valore dell’immobile finanziato all’epoca della erogazione del mutuo,sicuramente  rafforzano  l’autorevole orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte (Cass. Nr.17352 del 2017) attribuendo al sistema normativo vigente un’ulteriore strumento giuridico per giungere alla dichiarazione  della nullità ex art.1424 c.c.  del mutuo fondiario e risollevando le sorti di tanti consumatori, imprenditori e professionisti sovraindebitati per responsabilità degli istituti di credito.

 Lara Mutascio ed Antonio Lonardo
Studio Legale Lonardo, Avvocati e Consulenti, Benevento, Via Torre della Catena 12, tel.3336335113, 082421706, mail: antoniolonardo63@icloud.com