Legge sull’equo canone, il diritto del conduttore all’indennità di avviamento commerciale

La legge n. 392/1978, anche nota legge “Equo Canone”, ha introdotto alcuni parametri
mediante i quali determinare il cosiddetto equo canone di un immobile concesso in
locazione.
Il contratto di locazione ad uso commerciale è a canone libero; pertanto, si ha una libera
autonomia delle parti ed è utilizzato in quei casi in cui l’immobile dovrà essere destinato ad
attività d’impresa. La normativa specifica la durata minima e massima delle locazioni
commerciali, ovvero una durata minima di 6 anni, con rinnovo automatico di altri 6 ed una
durata massina di 30 anni, inoltre per gli immobili a destinazione alberghiera, quali
pensioni, locande o alberghi, la durata della locazione è elevata ad anni 9.
Nello specifico, l’art. 27 della summenzionata legge, prevede tre tipologie rientranti tra
quelle di uso diverso dall’abitativo, ossia le locazioni di immobili destinati ad attività
industriali, attività commerciali ed attività artigianali.
La legge sull’equo canone prevede che qualora il locatore decida di cessare il rapporto di
locazione commerciale, l’indennità di avviamento è la somma che dovrà versare al
conduttore che ha investito nell’apertura dell’attività.
Tale indennità è stata prevista dal nostro legislatore, come un compenso dovuto
all’inquilino qualora la risoluzione del contratto non sia dovuta al suo inadempimento,
recesso o disdetta del contratto, ma alla volontà del proprietario.
Dunque, tale indennità di avviamento, dovuta al conduttore al termine del contratto di
locazione, non dipende dalla dimostrazione di una perdita effettiva dell’investimento o
dalla creazione di un danno a causa della risoluzione del contratto. In realtà, il diritto
all’indennità è automatico nei casi stabiliti dalla legge e viene corrisposto
indipendentemente dal livello di danno subito dal conduttore.
Il calcolo dell’indennità di avviamento si basa sulla durata del contratto e sulla natura
dell’attività svolta. In particolare, si può affermare che l’indennità di avviamento è pari a 18
mensilità (riferibile all’ultimo canone versato), mentre per le attività alberghiere le mensilità
dovute sono 21.
La legge prevede anche una cosiddetta doppia indennità di avviamento per locazione
commerciale, la quale deve essere erogata qualora l’immobile venga adibito all’esercizio di
un’attività commerciale della stessa natura di quella esercitata dal conduttore uscente o che
sia affine o inclusa nella stessa tabella merceologica esercitata dal conduttore uscente.
Pertanto, i casi in cui l’indennità di avviamento commerciale non è dovuta sono i seguenti:
quando il contratto di locazione viene risolto per inadempimento del conduttore;
quando viene risolto per recesso o disdetta del conduttore;
quando viene risolto a seguito dell’apertura di procedura fallimentare da parte del
proprietario del locale.
Occorre specificare che l’indennità non spetta all’inquilino uscente quando l’attività
esercitata non comporti contatti con il pubblico, quando l’inquilino non restituisce
l’immobile dopo la scadenza del contratto e quando il conduttore non possiede le
autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali svolte.

A cura dell’Avv. Guerino Gazzella
Ariano Irpino, lì 20.12.2022