IL DIRITTO DI ENFITEUSI

Il diritto reale di godimento su proprietà altrui per eccellenza è l’enfiteusi.
Un diritto di provenienza romana in base al quale il titolare, denominato in tale contratto enfiteuta,
gode dell’utile dominio su un fondo, obbligandosi a miglioralo e pagando al proprietario, il
cosiddetto concedente, un canone annuo in denaro in prodotti alimentari.
Il regime giuridico per la stipulazione di un contratto di enfiteusi è ovviamente peculiare.
In primis il diritto di enfiteusi si acquista per il tramite di un contratto per il quale, ex lege, si
richiede la forma scritta ad substantiam, ovvero il contratto richiede necessariamente la forma
scritta.
L’enfiteusi riceve, all’interno del nostro ordinamento, una disciplina codicistica, precisamente ad
opera degli artt. Dal 957 al 977; di degna rilevanza sono gli artt. 959 e 960, i quali rispettivamente
trattano dei diritti e degli obblighi dell’enfiteuta.
Ex art. 959 c.c. l’enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul
tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi
speciali. Il diritto dell’enfiteuta si estende alle accessioni, enfiteuta e nudo proprietario, ovvero il
proprietario in sostanza del fondo, vengono posti sullo stesso piano da parte della disposizione
normativa.
Ex art. 960 c.c. l’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al concedente un canone
periodico, il quale può consistere in una somma di denaro ovvero in una quantità fissa di prodotti
naturali. La legge non specifica in che cosa debba consistere il miglioramento del fondo, ma
comunemente si ritiene che esso si sostanzi nell’accrescimento di valore o nell’incremento della
produttività del fondo medesimo, mediante il compimento di opere attinenti alla sua struttura,
sistemazione, dotazione e coltura. L’enfiteuta non può pretendere remissione o riduzione del
canone per qualunque insolita sterilità del fondo o perdita di frutti; obblighi principali, e
cumulativi, risultano quindi essere quello relativo innanzitutto al miglioramento del fondo, ed
inoltre il pagamento in favore del nudo proprietario concedente del canone.
Il diritto reale di godimento su cosa altrui si acquista per contratto, il quale deve avere forma scritta
a pena di nullità. Ovviamente come ogni diritto reale su bene immobile, è soggetto ad onere della
trascrizione nei registri immobiliare.
L’enfiteusi si estingue per:
1. decorso del tempo, se costituita a termine;
2. perimento del fondo;
3. per confusione, quando cioè l’enfiteuta diventa per qualsiasi ragione, anche proprietario o
viceversa;
4. per non uso ventennale del diritto da parte dell’enfiteuta;
5. per effetto di affrancazione o devoluzione.
All’enfiteuta spetta il rimborso del miglioramento nella misura dell’aumento di valore conseguito
dal fondo per effetto dei miglioramenti stessi accertati al tempo della riconsegna.
A cura dell’Avv. Guerino Gazzella
Ariano Irpino, 17.07.2023